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1:2017/02/01(水) 16:29:43.66 ID:
★持ち家は下流老人への近道!不動産=資産という幻想を手放せ

日本人の約8割が欲しいと思っている持ち家。
アベノミクスによる地価上昇や住宅ローンの超低金利も、持ち家への後押しとなっている。
しかし、不動産鑑定業界で取り扱いトップを誇る三友システムアプレイザルの井上明義相談役は
「持ち家は下流老人の始まり」と断言する。

●明るい材料はゼロ! 住宅価格は上がらない

――これだけ低金利だし、家賃を払い続けるよりは家を買った方が資産形成にもなる。
そんな考えが常識的だと思っていましたが…。
無理をして家を買った結果、老後に貧乏暮らしが待っている――人口が減少し、
地価も上がらない時代になったのに、
いまだに「持ち家信仰」がはびこっているのは由々しき事態だ

家を持つことに明るい材料は何もありません。
日本は既に人口減時代に突入しています。
世帯数も当然減っていきます。

一方で空き家はものすごい勢いで増えている。
都心に点在する一等地は例外ですが、それ以外、特に地方の空き家は救いようがないと言っていい。
お父さんががんばって駅から遠い場所に家を建てたはいいものの、
売りたくなっても駅から遠い上に設備も老朽化して売れない、
そして借り手もつかない、といった話ばかりです。

家を建てる30代頃はまだまだ元気で、将来子どもが巣立って夫婦2人暮らしになるとか、
体が動かなくなって掃除や炊事もままならなくなり、
ホームに入らなければならなくなるという未来は想像しにくいでしょう。
だから郊外に広い家を買ってしまいがち。
高齢者になってはじめて、家が資産になるどころか、
始末に困る代物であることに気づく人が多いのです。
「資産形成になるから」と無理をして建てた場合、
家だけが残って現金が十分残らないでしょう。
これでは下流老人になってしまいます。

中古住宅にきちんと値段が付く欧米と違い、日本は圧倒的に新築信仰の国です。
そもそも日本では買った瞬間に住宅の価値は下がり、
一戸建てでは築20年ほどでゼロになってしまう。
こんな状況が続く限り、住宅=資産という図式は成り立ちません。
むしろお金を生まず、税金ばかり取られるという、「マイナスの資産」になる危険性が高いのです。

今後、人口が減って行くのだから、土地価格も上がるはずがありません。
長年、日本人が常識だと思ってきた持ち家信仰は、
今やまったく的外れな考え方になってしまったのです。

ダイヤモンド・オンライン 
 

続きは>>2-4
2:2017/02/01(水) 16:29:59.58 ID:
>>1の続き

●日本人は賃貸のメリットを再評価すべき

――そもそも、どうして持ち家信仰が広まったのでしょう?

実は戦前まで、日本は賃貸が7割で、決して持ち家信仰の強い国ではなかったのです。
ところが戦後になって、景気浮揚策として持ち家建設が奨励された。
住宅不足が問題になった時代でもありました。

――今でも、景気浮揚策として持ち家の住宅着工を奨励する動きはありますよね。

政府は減税にしろ何にしろ、持ち家に限った奨励策しか取りませんが、
なぜ持ち家ばかりを奨励するのでしょうか。

考えてもみてください、持ち家は原則として1世帯1戸でしょう。
しかし賃貸なら100世帯あるなら150戸くらいは建てないと流動性が生まれない。
つまり持ち家か賃貸かで言えば、賃貸が主流になった方が、むしろ世の中に家は増えるのです。

よく家が老朽化したけれど、リフォームするお金を出したくなくてガマンする、という話も聞きますが、
賃貸なら設備の良さもセールスポイントですから、リフォームをしないという選択肢はありません。
あくまでも私の感覚ですが、持ち家よりも賃貸の方がこうした
修理・修繕需要は1.5倍くらい多いのではないかと思います。

――つまり、国は賃貸住宅をもっと奨励した方が景気浮揚にもつながる、と。

私はそう思います。
税金にしたって、持ち家からは取りにくいでしょう?生活に直結していますからね。
しかし賃貸は業として行っているものですから、その儲けに対して課税するのは自然です。
実は個人のみならず国も、持ち家よりも賃貸重視に政策をシフトした方がいい理由がたくさんあるのです。

続く
 
3:2017/02/01(水) 16:30:08.39 ID:
>>2の続き

●マインドの変化には数十年が必要

――しかし、賃貸は高齢者になっても貸してもらえるのかなど、借り手側の不安が大きいと思います。
また、貸し手の側から見ても、孤独死されたら困るなどの声を聞きます。

戦後ずっと持ち家信仰が続いていた結果、日本の賃貸住宅市場は未整備のままなのです。
高齢者が賃貸から追い出されないよう、救済する政策が必要になるでしょう。
また、孤独死が起きても大家さんが痛手を被らないで済むような保険商品ももっと工夫していけばいい。

それに賃貸市場は1人暮らし世帯向けが大半で、ファミリー向けが少ない。
戸建て賃貸も少ない上に、賃料が高いですよね。だから、ファミリーが賃貸暮らしをしようと思っても、
満足のいく物件が圧倒的に足りないのが現状です。借り手側の意識が持ち家信仰を離れ、
賃貸に目が向かうようになれば、賃貸市場も活性化しますから、こうした未整備な部分は徐々に
解消されていくだろうし、そうなるように政策で誘導すべきです。

――そう考えると、今はちょうど過渡期ですよね。持ち家信仰も限界が見えているけれど、
さりとて賃貸市場も未整備なまま。消費者はどうしたらいいのでしょう?


私はこうした取材をたくさん受けてきましたが、持ち家信仰は幻想である、
という現実を知っているはずの記者さんたちからも、
後になって「家を買っちゃいました」と報告を受けることがあります(笑)。
なぜかというと、持ち家には「自分の居場所」という心理的な安心感が得られるという、
もう1つのメリットがあるからだと思います。

私は今後、数十年はかかるにしても、日本で徐々に賃貸派が増えていくのは確実だと思っていますが、
たとえば持ち家の安心感が欲しいと家族が強く望んだ場合、
そちらを優先してもいいのではないでしょうか。
ただし、不良資産化する可能性があることは念頭に置いておき、老後に現金が残らないような、
背伸びした金額の物件には手を出さないことです。

以上
 
 
4:2017/02/01(水) 19:14:19.01 ID:
>>1
だからみなさん、不動産は自己所有しないで、
資産家が経営する賃貸住宅にお金を払いましょう!

という世論形成をしたいのですねw
7:2017/02/02(木) 04:52:44.13 ID:
>>4
持ち家の推奨は、後進国の住宅政策。

先進国になるほど、持ち家比率が低くなる。

先進国は政府が安価で良質な賃貸住宅を供給する。
5:2017/02/01(水) 19:49:05.71 ID:
普通の物件は保証人がいないと借りれないという独自の文化を捨てないとどうにもならんよ
6:2017/02/02(木) 02:04:04.58 ID:
賃貸は、景観や地域文化や自治、環境形成に無頓着が大半であることからして
poorな住環境を拡大する要因であることは、否めない。
無論、例外はあるが、数的には圧倒的に少数派でしょう。
といって、持ち家も、首都圏は30坪敷地とかの狭い建売が数千万だからなぁ。
8:2017/02/02(木) 08:17:16.80 ID:
>>7
そうかねぇ、政府主導の安価な集合住宅の供給なんて、
昭和の時代に山を切り開いて郊外に作られた○○ニュータウンとか、
旧東欧諸国の国民住宅とか、明るい北朝鮮と揶揄されるシンガポールが
国民を住まわせている集合住宅とか、あんまりいいイメージがないな。

団地住まいが先進国民の証、っていう創られた価値観で満足したい人は
それでいいんじゃないかな。

>>6
地域住民による街の文化形成っていうのはあるかと思います。
土地の価格帯が設定されることで、その経済力に見合った消費環境が
コロニーごとに形成されるような。
だから最近流行の大手ゼネコンや行政が絡んでの大規模再開発地区だと、
再開発物件を高値で掴む新住民と(悪いことではないですが)、
以前から住んでいた低所得者層との間で、住民文化の擦り合わせが
少々うまくいってない、という地域もありますね。
9:2017/02/02(木) 08:57:48.50 ID:
詳しく読んでないが、
持ち家で返済ができていたとしたら、貯蓄と年金で何とか暮らしが出来るが、
年取って賃貸だと今後の年金を考えると働かざるを得ない。

賃貸は確かに長い目で見れば効率的でその分消費に向けられるとか
年金70歳からの政策と絡んでいるんじゃないかね。

もう一つ賃貸で有利なのは、離婚を考えた時。
家のローンは夫婦のカスガイ。これも崩せる。
このような日本の家庭、家意識の崩壊の意図を持つなら、夫婦の財産管理意識の変化を先にすべきだな。
11:2017/02/02(木) 09:03:34.32 ID:
「私有地に一戸建て住宅を所有するのは農村や漁村のライフスタイルで、
それを都市に持ち込むのは誤りだ」と主張するのは建築家の礒崎新氏だ。

礒崎氏は自らも、借家住まいを実践している。
12:2017/02/02(木) 09:42:35.23 ID:
各種ランドマーク間の距離が開いたら都市の便利さがスポイルされてしまうから宅地は邪魔といっているだけに聞こえる
13:2017/02/02(木) 09:48:44.28 ID:
>>12
NYやパリに一戸建て住宅があるかどうか考えてみよう。

先進国は土地の公共性が優先されるんだよ。
日本は比較的にどこでも宅地にできるので、虫食い状に住宅が散在する状況を招き、
効率的な土地利用や都市開発が妨げられている。

ドイツなどでは新築住宅の供給を行政が厳しく制限して、
リフォームされた中古住宅の価値が保たれるようにしている。
14:2017/02/02(木) 11:05:38.77 ID:
NYだパリだ、大都市中心地の宅地事情がカツカツなだけだろそんなもん。
15:2017/02/02(木) 11:39:34.09 ID:
>>14
日本は空き家の量が増加するペースが非常に早いにもかかわらず、
立地に関係なく開発規制の過度の緩和を行い、農地エリアへと居住地を拡大し続けている。

その結果、虫食い状に住宅立地が進んだため、産業立地の受け皿になるまとまった土地が少なくなり、
せっかくの産業立地の需要を取り込めない状況を招いている。

専門家はその現象を「まちのスポンジ化」と呼んでいる。

スポンジ化の進む地方都市を例に挙げていうと、
甲府市、松本市、太田市、福井市、水戸市、沼津市、つくば市などがその典型だ。

住宅は新築をもっと厳しく抑制した方がよい。
16:2017/02/02(木) 12:35:09.88 ID:
社宅住まい、相続した家、老人ホームと移るのが勝ち組
このじいさんは死期が近いから怒りをぶつけてんだろq
人間いつかは死ぬんだよ
あらかじめ予定を立てておかないとな
おいらは金が貯まったんでそろそろ風俗狂いを始める予定
立たなくなる前にな
17:2017/02/02(木) 13:30:10.86 ID:
人の勝手だろう
住みたいから一戸建て住んでいるのだから
損得で住んでないだろ
借家は不動産投資薦めるとかそういう関係者とか思う
18:2017/02/02(木) 14:02:30.31 ID:
集合住宅はそれだけで気を使うからな
日本の集合住宅が先進国にあるまじき安普請なせいもあるだろうけど
19:2017/02/02(木) 19:56:56.89 ID:
昭和の時代の、賃貸は金を捨てるだけ、持ち家は財産になる・・・
っていう持ち家信仰に乗せられて、山を切り開いて○○ケ丘、○○台っていう
40坪、50坪の家を買い、ローンに苦しみながらも、子育てし、
子供が片付いて、夫婦だけになり、年老いてくると高台の坂が辛くなってくる。
そんでもって駅に近いマンションに移りたくなり、家を売ろうとするが、今のご時世は
若いものはクルマを持たないから、同じように駅に近いマンションの方がいい。
それで、結局買い手がつかない・・・
20:2017/02/02(木) 21:58:56.46 ID:
東京勤務時代、ハウスメーカーに一生を捧げるような住宅ローンを組むサラリーマンが多いことに驚いた。
郊外の家がそんなに価値のあるものなのかと。